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本文导读目录：
2、固原市人民政府
3、地产数字化转型，奕合行销售运营一体化解决方案赋能房企数字化改革
郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答 时效性： 现行有效 发文机关： 山东省高级人民法院 发文日期： 2020年07月28日 施行日期： 2020年07月28日 为妥善审理执行异议之诉案件，统一裁判尺度，提高审判质效，根据相关法律和司法解释的规定，现就审理执行异议之诉案件若干问题，解答如下： 一、 案外人在执行异议之诉中同时提出确权、给付请求，如何处理？ 答：案外人在执行异议之诉中，同时提出与案外人据以主张排除执行的民事权益直接相关的权属确认、给付请求的，人民法院可以一并审理，对于相关请求是否支持、是否排除执行，均应在具体判项中予以明确。对于案外人提出的与排除执行的民事权益并非直接相关的其他请求，不予一并处理。 解读与评析： 《民诉法解释》第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。” “九民会纪要”119规定：“案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，从程序上而言，案外人依据《民事诉讼法》第227条提出执行异议被驳回的，即可向执行人民法院提起执行异议之诉。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济。” 《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（一）》第三条规定：“……案外人提出执行异议之诉，同时提出确认其实体权利的诉讼请求的，应在执行异议之诉中一并作出判决。未同时提出确权请求的，法院不在判决主文中予以宣告；……案外人以被执行人为被告另行提起给付之诉，要求转移执行标的物所有权，该标的物已处于查封扣押状态的，应当裁定驳回起诉，并在裁判理由中写明案外人可待执行标的物解除强制执行状态后再行主张……” 从上面的规定可以看出，执行异议之诉中可以作出确权判决，这一点没有争议，法理上也得到了认可【“确认其权利”一般是指物权确认（所有权、用益物权、担保物权等），但是我看有些法院判决确认案外人享有租赁权，我觉得这不太合适】。但是，《民诉法解释》并未规定执行异议之诉中可以作出给付判决，“九民会纪要”规定了执行异议之诉中可以作出给付判决，江苏高院的规定也并未规定执行异议之诉中可以作出给付判决。我认为执行异议之诉中不宜作出给付判决，因为：（1）执行异议之诉（案外人执行异议之诉或申请执行人执行异议之诉）审查的是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，这是执行异议之诉的“主业”，有些执行异议之诉中案外人以其系执行标的的所有权人为由提出执行异议之诉要求排除执行，法院在审查此案外人执行异议之诉的时候必然要审查案外人是否系执行标的的所有权人，既然审查了，如果案外人是所有权人，那么在判决案外人可以排除执行的时候就“顺便”判决确认其系所有权人，这是执行异议之诉的“副业”，这无可非议，且能解约诉讼成本，是个好事（当然，这里面也有很多需要注意的，比如，申请执行人系抵押权人，则案外人即便是所有权人也不能排除执行，这个时候则不宜在驳回案外人异议请求的同时又在判项里确认案外人系所有权人）。（2）但是，在执行异议之诉中作出给付判决，则显得“越俎代庖”，甚至“不伦不类”了，比如，案外人以其符合《执行异议复议规定》第28条为由要求排除执行，同时要求房屋出卖人（被告或第三人）配合办理过户手续，那么，法院除了审查案外人是否符合《执行异议复议规定》第28条规定之外，还要审查房屋买卖合同约定的过户时间是否已经到了是否侵害房屋出卖人的期限利益，甚至还要把抵押权人（如银行）追加为第三人审查贷款余额还有多少，判决的时候还要注意保护抵押权人的利益，甚至还要考虑最新的限购、限售等政策，这明显是“节外生枝”，把执行异议之诉搞成了一个“筐”，什么都往里装。执行异议之诉是执行审查程序，是执行实施程序的衍生诉讼，讲求效率原则，这是对申请执行人权利的保护，但是如果执行异议之诉“节外生枝”，就必然降低审判效率，这与执行异议之诉“主业”的价值取向背道而驰。（3）一般的民事诉讼强调私法自治，权利放弃和处分，鼓励调解和解，但是执行异议之诉是一个特殊的民事诉讼，执行异议之诉的审查中强调一个“防”字，防被执行人和案外人串通对抗执行，因此执行异议之诉的审查“气氛”和一般的民事诉讼并不相同，因此在执行异议之诉中审查给付之诉这一最常见的一般民事诉讼法律关系不合时宜，不利于相关当事人权利的保护。因此，我认为不宜在执行异议之诉中作出给付判决。 二、 执行异议之诉案件审理期间执行程序终结，如何处理？ 答：在执行异议之诉案件审理期间，执行程序因申请执行人撤销申请、申请执行人的债权已经实现等事由而终结，原告未撤回起诉的，应当依法裁定驳回起诉。 解读与评析：《民诉法》第二百六十四条规定：“有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：（一）申请人撤销申请的；……”《民诉法解释》第五百一十八条规定：“因撤销申请而终结执行后，当事人在民事诉讼法第二百四十六条规定的申请执行时效期间内再次申请执行的，人民法院应当受理。”既然申请执行人撤销执行申请后可能再次申请执行，那么，相应的，案外人的执行异议或执行异议之诉因申请执行人撤销执行申请而被裁定驳回之后，案外人理应还有权再次提出执行异议，保障案外人的程序权利。这和《执行异议复议规定》第十五条第二款的规定（案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。）不矛盾。 三、 案外人以具有优先受偿权为由提起执行异议之诉，如何处理？ 答：案外人以对执行标的具有担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权为由，提起执行异议之诉请求排除执行的，鉴于法定优先权仅影响受偿顺序，不属于排除执行的事由，一般应告知案外人通过执行异议复议程序或者分配方案异议程序解决。 解读与评析：为什么保证金质权可以排除执行，但是抵押权和一般物品的留置权、质押权不能排除执行呢？这主要是因为保证金质权的标的本来就是钱，不需要变现，这里的排除执行即排除划拨给申请执行人。而抵押权和一般物品的留置权、质押权需要变现，这里的不能排除执行是指不能排除变现，变现之后抵押权人、留置权人、质押权人还是享有优先受偿权的。即不论是保证金的质权人，还是其他财产的抵押权人、留置权人、质权人其优先受偿权一样的受到保护，所谓的有的能排除执行，有的不能排除执行，其实是一个“概念之别”，没有“利益之差”。就此，我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过相关的文章详细分析过，有兴趣的朋友可以找出来看看。 四、 案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？ 答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理： （一）承租人对执行法院在执行过程中否定租赁权成立或存续存有异议，以对被执行房屋享有租赁权为由请求阻止移交占有的，人民法院应当受理； （二）承租人在被执行房屋查封前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持； （三）承租人在被执行房屋设立抵押权前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。 解读与评析：以租抵债可否排除执行？司法裁判有不同的观点。我认为，“以租抵债”可以作为付款方式，但是为了防止案外人与被执行人恶意串通规避执行，侵害申请执行人的合法权利，如下因素要注意：（一）要严格审查“债”的真实性和合法性。这里的“债”一般是金钱债权，法院应当严格审查此债的真实性和合法性。比如：（1）如果是货款，则要审查货物交易是否真实存在，欠款金额是否准确等；（2）如果是民间借贷，则要审核是否存在“套路贷”，利息约定是否合法等。（二）“以租抵债”行为要发生于申请执行人与被执行人债权债务形成之前。1、做此“苛刻”要求的原因。之所以在时间上做此“苛刻”的要求，是为了防止案外人与被执行人恶意串通规避执行，侵害申请执行人的利益。如果以查封时间为界限，则无疑给了被执行人和案外人串通损害申请执行人合法权利以巨大的时间窗口。但是，在被执行人和申请执行人债权债务形成之前，很难说被执行人知道将有债务并知道某不动产将被执行，提前做好准备将之或真实或虚假的以“以租抵债”的方式出租出去。另外，如果债权人（申请执行人）与被执行人交易前非常看重被执行人的该不动产的变现价值，完全可以调查该不动产的出租情况（这就涉及到下面一个问题）。2、对于“以租抵债”行为的发生时间要严格审查。对于“以租抵债”行为的发生时间不能只看租赁协议或类似协议的落款时间，因为时间有可能会倒签（有公证或律师见证等能证明抵债时间的除外），还要根据其他因素综合判断，如：（1）因“以租抵债”行为的发生而发生的一些事实，如“承租人”已作为申请执行人在执行过程中，则相应的会有执行和解协议等；如“承租人”已作为原告在起诉债务人，则相应的会有调解书或撤诉行为等。（2）有相关的邮件或短信、微信记录以佐证“以租抵债”行为的发生时间。（3）“承租人”支付水电煤气等费可以证明其已实际入住的时间的凭证，也可以佐证“以租抵债”行为的发生时间。 五、 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条如何理解与适用？ 答：买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定四项条件的，应予支持： （一）案外人与被执行人在不动产查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同； （二）案外人在不动产查封之前已实际占有该不动产； （三）案外人已经支付全部价款。案外人应当提供银行转账凭证等证据证实，对于案外人主张款项系大额现金交付但无其他证据佐证的，对付款事实原则上不予确认。 （四）案外人非因自身原因未办理过户登记手续。案外人向出卖人提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料，以及因其他合理客观事由未办理过户登记的，可以认定为“非因案外人自身原因”。 解读与评析：《执行异议复议规定》第二十八条是执行异议及执行异议之诉中适用或参照适用频率最高的法律规定，关于该规定的适用很复杂，比如：（1）没有书面的买卖合同，收款收据上载明了主要的交易信息算不算签订了书面买卖合同？（2）交付未经竣工验收的商品房算不算已实际占有该不动产？（3）以房抵债算不算支付房款的方式？（4）“案外人向出卖人提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料”这个规定有明显的漏洞，比如，房屋买受人购买涉案房屋的时候不具备购房资格且一直未取得购房资格，或者买卖双方签订买卖合同的时候涉案房屋处于限售期且限售期在房屋被查封时尚未届满，或者买受人未按约支付房款，或者买卖合同约定等涉案房屋“满五唯一”再过户，而买受人只是做做样子“向出卖人提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料”，实际上无法过户，或者买受人不真的想过户，难道这样买受人也符合“案外人非因自身原因未办理过户登记手续”？这显然不对。（5）《执行异议复议规定》第二十八条不是第二十七条的例外，即案外人即便完全符合《执行异议复议规定》第二十八条的四个要件，也无权排除抵押权人的执行；（6）《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的关系，前者适用于一切不动产买受人，后者只适用于商品房买受人，当然商品房买受人也可以选择适用第二十八条。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多与《执行异议复议规定》第二十八条相关的文章，有兴趣的朋友可以找出来看看。 六、 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条如何理解与适用？ 答：买受人对于登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定三项条件的，应予支持： （一）案外人与被执行人在房屋查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同； （二）案外人购买商品房系用于生活居住，且房屋面积属于满足基本居住需要的； （三）案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，或支付的价款接近于百分之五十，并已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按照人民法院要求交付执行的。 解读与评析：《执行异议复议规定》第二十九条效力很强，满足该条规定可以排除建设工程价款优先受偿权人的执行，可以排除抵押权人的执行，可以说满足该条规定基本就“天下无敌”了。而且，在具体要件的适用上也相当宽泛，比如（1）购买未取预售许可证的商品房，合同是否有效？可否排除执行？《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】第637页：“预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。” 《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】第637页：“未取得商品房预售许可证，购房人的权利是否优先于抵押权？……我们认为，不应当区分是否取得商品房预售许可证，无论是否取得商品房预售许可证，消费者购房人的权利均应优先于抵押权，这是基于‘生存利益至上’的考虑。”（2）对于“用于居住”的理解，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》【江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社出版，2015年7月版。】第433页对此解释为：“这里的‘用于居住’应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。” 《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭 编著，人民法院出版社出版，2019年12月版。】第631页在对“九民纪要”第125条解读时作了如下解读：“商住两用房由于也具备居住属性，亦应当予以保护，可以参照适用该条规定。” 我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多与《执行异议复议规定》第二十九条相关的文章，有兴趣的朋友可以找出来看看。 七、 案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理？ 答：对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。 如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。 解读与评析：对于以房抵债可否排除执行，本质即抵债可否算作支付房款的方式，支持以房抵债排除执行是否违反债的平等性。我认为，查封前的以房抵债不违反债的平等性，抵债可以看作付款方式，但案外人要符合“苛刻”的条件才能排除执行，详细论述请看2022年4月15日我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写的文章《以房抵债，是否可以排除执行？》 八、 案外人基于执行标的共有人身份提起执行异议之诉，如何处理？ 答：当事人对执行标的物属共有财产没有争议，共有份额可以明确区分，且标的物可以分割的，案外人可以就相应份额请求排除执行。执行标的物不可分割或者分割会导致价值明显减损的，不能排除执行，案外人可在执行程序中通过执行标的物变现后分割价款或行使优先购买权实现权利。 九、 案外人对机动车、船舶等特殊动产提起执行异议之诉，如何处理？ 答：买受人主张对登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产具有民事权益，请求排除执行的，同时符合以下三个条件的，应予支持： （一）案外人在查封前已与被执行人签订了合法有效的买卖合同； （二）案外人在查封前已经支付了相应价款； （三）案外人在查封前已经实际占有、使用该动产。 解读与评析：对于这个问题，我认为：1、排除普通金钱债权人对机动车执行的条件：交付；2、先买卖，后抵押：排除“抵押权人”对机动车执行的条件为交付加付款；3、先抵押，后买卖：机动车买受人无权排除抵押权人的执行。详细论述请看2022年4月28日我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写的文章《机动车买受人（非登记权利人）是否有权排除执行？》 十、 案外人以与被执行人之间存在机动车、船舶挂靠经营关系为由提起执行异议之诉，如何处理？ 答：买受人对登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产，主张与被执行人存在挂靠经营关系请求排除执行的，应当区分情况处理： （一）机动车、船舶系由案外人出资购买，挂靠在被执行人名下运营，能够确认案外人为实际权利人的，应予支持； （二）机动车、船舶系由被执行人出资购买，交由案外人进行挂靠运营的，不予支持。 解读与评析：对于这个问题，我认为：所谓机动车挂靠经营，是挂靠人将其所有的机动车登记在被挂靠人名下，但是机动车由挂靠人实际占有、使用，挂靠人借用被挂靠人的相关资质，以被挂靠人的名义进行经营。《民法典》第二百二十四条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百二十五条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”根据上述规定，机动车的所有权自交付时发生效力，但未经登记不得对抗善意第三人。这里需要注意的是，挂靠人是自其出卖方（如机动车销售公司）取得机动车所有权的，这里的“交付”也是机动车销售公司以转移机动车所有权为目的将机动车交付给挂靠人。这里的“交付”并不发生在挂靠人和被挂靠人之间。挂靠人（所有权人）有权排除普通金钱债权人的执行。如果申请执行人对执行标的机动车享有的是非金钱债权，挂靠人要通过审判监督程序或第三人撤销之诉救济自己的权利。详细论述请看2022年4月29日我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写的文章《机动车挂靠经营，实际所有权人有权排除法院对案涉机动车的执行》。 十一、 案外人主张被执行人账户资金系错误汇款，提起执行异议之诉，如何处理？ 答：对于货币资金的权利归属，一般应当根据资金占有的表面状态，推定现金持有人、银行账户登记人为权利人。案外人以被执行人账户资金系错误汇款主张权利，请求排除执行的，一般不予支持。 如案外人有证据证明，货币资金已通过特户、专户、封金等方式特定化，足以表明财产权益处于所有权与占有权相分离状态，应当根据真实的权利归属关系，确定货币资金的实际权利人。 解读与评析：“如案外人有证据证明，货币资金已通过特户、专户、封金等方式特定化，足以表明财产权益处于所有权与占有权相分离状态，应当根据真实的权利归属关系，确定货币资金的实际权利人。”这段表述有点问题，因为特户、专户等的“户头”是被执行人，法院冻结的是被执行人“户头”（名下）的账户，提出异议的是质权人（一般是银行）。 十二、 案外人基于隐名股东身份提起执行异议之诉，如何处理？ 答：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第四项规定:“股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断。”案外人基于隐名股东的身份主张权利，请求排除执行的，可以参照该条规定处理。 解读与评析：我认为该解答的结论是正确的，即原则上隐名股东无权排除执行，但是上述回答的理由似乎不准确，因为《执行异议复议规定》第二十五条是典型的执行异议阶段形式审查的依据，而执行异议之诉是实质审查，实质审查就是以“形式审查错误”这个假设为前提，剥开形式，探究实质，但是如果再用形式审查的框框作为实质审查的路径和依据，那逻辑上本身就是错的。实质审查，应当从《公司法》第32条和《公司法解释三》第24条相关规定的精神出发，再考虑到隐名股东对于股权没有登记在其名下而可能产生的各种法律风险应当明知，在第三人的权利与隐名股东的权利发生冲突时，原则上应当优先保护第三人的权利这一因素（即隐名股东有过错这一因素），即得出隐名股东不享有足以排除强制执行的民事权益的结论。 十三、 当事人针对执行行为提出执行异议之诉，如何处理？ 答：当事人仅针对执行行为提出执行异议之诉，没有对执行标的主张实体权益要求排除执行的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，通过执行异议复议程序解决。 各县（区）人民政府，市政府各部门、派出机构、直属事业单位： 《关于解决市区不动产登记中土地历史遗留问题方案》已经市人民政府2022年第12次常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。 固原市人民政府办公室 2022年8月4日 （此件公开发布） 关于解决市区不动产登记中土地历史遗留问题方案 为稳妥解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，推动市区不动产统一登记工作顺利开展，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定本方案。 一、基本原则 （一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史。要将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分结合取得土地使用权时的政策或标准，只要权利人拥有合法的权属来源，都应及时办理不动产登记。 （二）便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，压缩、合并内部流转程序，提高行政效能。 （三）依法依规，维护稳定。要先易后难，成熟一批解决一批；要突出重点性普遍性问题，分类制定解决方案；要坚持公平公正，全力化解登记难题，维护社会稳定。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。 二、处理办法 （一）范围界定。本方案解决的土地历史遗留问题是指：2016 年 10 月之前，不动产分散登记期间国有建设用地上建设的，已经办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，不动产统一登记后办理不动产登记时土地手续不完善的房屋（不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋）。具体有以下 8 类房屋： 1． 已购公有住房。 2． 已购经济适用住房（含棚户区改造房），符合上市交易条件的。 3． 市区各单位的集资建房。 4． 使用划拨土地的居民自建住房。 5． 办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，没有土地供应文件的居住用房。 6． 在出让工业用地开发建设的居住用房。 7． 使用划拨土地的经营性用房。 8． 土地使用年限已满的经营用房。 （二）处理依据及办法。根据《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》，参照《财政部 自然资源部 建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），《自然资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31 号）、《宁夏回族自治区国土资源厅关于印发〈关于不动产登记工作中有关问题的指导意见〉的通知》 （宁国土资发〔2017〕342 号）、《宁夏回族自治区国土资源厅关于印发宁夏不动产登记工作中有关问题指导意见的通知》（宁国土资发〔2016〕542 号）等法律法规和文件精神，对市区不动产登记中土地历史遗留问题进行分类处理。 1． 分摊面积。住宅小区的土地全部分摊到户，即按该小区土地面积除以小区总建筑面积，乘以每户建筑面积，分摊确定每户出让面积。居民自建住房是单独院落的，以独有面积计算。 2． 出让年限。住宅、商业用地出让起始时间按照该小区建设时间计算，或按照政府出让土地的批复时间计算，统一按照住宅70 年、商业 40 年出让。 3． 交纳土地出让金计算标准。 （1）已购公有住房、经济适用住房（含棚户区改造房）、集资建房使用划拨土地的，按照 2020 年市区标定地价的 15％乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价 10％的，按 10％计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。 （2）居民自建住房使用划拨土地的，按照 2020 年市区标定地价的 50％乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价 40％的，按 40％计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。 （3）规划、建设手续齐全，但没有土地供应手续的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意划拨用地后，按照 2020 年市区标定地价的 50％乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价 40％的，按 40％计算），由现使用人补交土地出让金，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。 （4）在出让的工业用地上建设的商品住房，已经办理了房屋产权证的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后，由现使用权人按照评估价款补缴土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。 （5）经营性用房使用划拨土地的或土地使用权出让年限已满的，由市自然资源局审核，符合城乡建设规划可以继续出让的，委托第三方中介机构评估，在现使用权人全额缴纳土地出让金后、签订土地出让协议，按出让方式和商业用地办理不动产登记手续。 （三）办理程序。 1． 房屋所有人持权属来源证明材料（原房屋产权证、国有土地使用证，或者原房屋建设单位开具的房产建设情况说明），到市自然资源局核算补缴出让金金额，开具土地出让金缴款单。 2． 房屋所有人持缴款单再补交出让金金额，开具土地出让金缴款单，缴纳土地出让金。出让金发票应注明缴款人、交款时间、面积等。 3． 固原市自然资源和不动产确权登记事务中心依据缴纳出让金发票办理不动产登记。办理时，应注意宗地范围内土地为共用的，应在备注中注明出让面积。 三、几点要求 （一）加强组织领导。不动产登记涉及群众的切身利益，影响社会稳定，各部门要充分认识解决历史遗留问题的重要性和紧迫性，积极推动各类问题快速、有效化解。成立不动产登记遗留问题处理领导小组，由分管副市长任组长，市政府副秘书长、自然资源局局长为副组长，市财政局、审计局、自然资源局、住房城乡建设局、税务局等相关部门为成员单位，共同研究解决市区不动产登记遗留问题。 （二）明确各部门职责。市自然资源局、住房城乡建设局、财政局、审计局、税务局等部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题。税务局负责补缴土地出让金的收缴工作。市住房城乡建设局负责对缺少竣工验收备案手续的项目组织并联验收备案工作。市自然资源局负责对土地、规划手续审核完善，补缴土地出让金标准的核算工作。审计局负责对相关工作进行监督，提出整改意见。 （三）切实维护群众权益。各部门要紧密配合，共同推进遗留问题的处理。要积极回应群众诉求，部门间要通过联合办公完善手续，提高效率，不得要求群众自我举证、往返跑路。不动产统一登记实施前，已竣工验收合格、购房人已依法办理房屋产权证的，登记部门应予以办理。由于历史原因个人不能提供权属来源证明的，由市自然资源局、住房城乡建设局、财政局等部门联合进行权属来源调查。对于权属无争议，出具调查意见后进行办理。 （四）加强政策解读和宣传。要用老百姓容易接受的、通俗易懂的语言做好国家法律法规和相关政策的宣传解释工作。要密切关注舆情动态，加强舆论引导，共同营造良好社会氛围。 （五）限期办理。各部门、不动产登记机构要按照本方案的要求，主动对接，积极配合，全力推进遗留问题的登记工作。各有关小区和居民要主动申请，在规定的限期内交纳土地出让金，办理不动产登记手续。逾期不申请办理的，按评估价款全额交纳土地出让金后办理。 本方案自2022年8月4日起施行，有效期至2022年12月31日。 前言 数字化时代，所有行业都值得重新做一遍，房地产也是如此。地产行业虽然核心是高额低频的消费经济，谈不上太复杂精密的技术含量，但作为拥有万亿体量的庞然大物，当模式由金融驱动变为管理驱动时，太需要精细的企业管理和持续的客户运营了。数字化为房地产提供了管理红利的一种有效方式，也为无论是经营革新还是业务创新提供了一整套体系，所以，地产行业要用数字化重新做一遍，不仅需要，而且值得。 IT部是房企数字化的关键 回顾一下互联网和房地产的发展过程： 从1992年房改全面启动到1998年因市场泡沫开发商第一次大洗牌，是房地产起步、火热、泡沫、紧缩、复苏、洗牌的第一次浪潮。这一时期，房地产和互联网几乎没有任何直接关系产生。 从1998年《个人住房贷款管理办法》实施、国务院宣布停止福利分房，到2008年因金融危机开发商第二次大洗牌，是房地产增长、炒热、火爆、上扬、调控、下行、倒闭的第二次浪潮，这是地产的黄金十年。开始出现房产论坛、门户网站的房产频道和个别地产垂类网站，互联网开始介入地产开发前期调研、营销等领域，房地产和互联网虽然是“相看两不厌”，但也“相忘敬亭山”。 2009年房地产因2008年底4万亿经济刺激投资而迎来大阳春，2014年房地产降价潮陷入低谷，这是房地产上涨、爆发、控制、下行、降价、洗牌的第三次浪潮。消费互联网的兴起带来全新的消费应用场景，但主要应用于高频低额的消费领域，与房地产高额、低频的消费属性并不匹配。地产和互联网的结合基本停留在最基础的网上广告阶段。 2015年到2019年的5年是房地产白银十年的下半场，2015年多地房价暴涨，到2019年中央首次明确“不将房地产作为短期刺激经济手段”，此后2020年提出三条红线，2021年房地产真正去金融化开发商爆雷，是房地产上涨、火爆、调控、下行、盘整、洗牌的第四次浪潮，也是从跌宕起伏的传统常态到控制稳定的新常态的逐步过渡。这一周期内，开发企业开始进行数字化管理转型。直到互联网和房地产都经过30余年的发展，才慢慢向一起靠拢。 数字化重技术、轻资产，着重解决信息不对称和效率问题的特性，与房地产重资产、低频消费、长产业链、需要信息不对称的特性长期不一致，再加上靠政策和金融吃饭的惯性，房地产在相当长的周期内对数字化并无需求，甚至有一定的抗性。在数字化的发展过程中，房企的IT部门在企业内部的地位、规模、话语权成为房企对数字化重视程度和发展阶段的晴雨表。 ❶房企业务线上化的数字化1.0阶段 2008年到2014年房地产白银十年的上半场，这一阶段内，房企先后经历了2008年的金融危机、2010年的千亿销售额和2014年的降价潮，考虑的是如何利用技术尝试改变销售困局，控制发展过程中的风险。也因此，从2008年开始，IT部门逐渐从行政、成本、财务等下辖的二级部门脱离出来，正式成为房企的一级部门。房企考虑的是通过技术手段将线下业务流程搬到线上，形成相互连通的数据平台和业务系统，以控制风险降低成本，提升内部运营管理效率。主要应用体现在材料采购、工程管理、企业通讯等内部资源整合上。 ❷房企业财一体化的数字化2.0阶段 2015年到2019年房地产白银十年的下半场，这一阶段内，房企先后经历了2016年的“房住不炒”要求，2018年和2019年从小阳春到小寒冬的一年内两波段，考虑的是随着业务规模的增长和业务布局的变化，如何利用IT帮助企业外部洞察客户需求，内部解决规模化带来的管理风险，并助力不同空间服务和业务赛道。因此，IT部门开始受到高层的重视，并逐渐走向前台，引领企业开启了一个个围绕业财一体化的数字化转型，比较典型的诸如万科的“沃土计划”，碧桂园的“碧合计划”。主要应用体现在ERP和SAP的建设，房企数据中台理念的兴起，智慧商业、智慧社区领域的数字化应用等。 ❸房企智能创新化的数字化3.0阶段 2020年至今房地产去金融化的发展新常态，这一阶段内，随着疫情带来的客户行为习惯的变化，以及在“房住不炒”调控理念下，围绕房地产去金融化的三条红线等政策落地，房企现金流出现普遍困难，传统开发业务进入了明显的瓶颈，转型迫在眉睫。既需要向科技创新等新赛道转型和延伸，又需要数字化的手段来解决传统业务中多业态、多元化的客户和场景信息，整合内外部资源，盘活客户资产，构建客户生态圈，以促进传统业务规模的稳定和创新业务的快速增长。在这种情况下，IT部门是房企的重要关键部门，或者人员数量庞大成为房企的龙头团队，或者成立了独立的科技公司向科技创投和自主研发方向大步迈进，已经成为地产数字化转型的抓手和领导部门。主要应用体现在大数据、AI智能、上下游产业链数字化整合等。 可以说，地产企业的IT部门是行业数字化转型的见证者、经历者和主导者，更是地产行业数字化能力的一个风向标。 ——互联网与房地产发展历程及地产数字化转型阶段 房企数字化转型怎么做？ 所谓房地产数字化，即将房地产项目投资、规划、设计、建造、销售、运营等全生命周期业务所产生的复杂多变的信息转变为可度量的数据，并建立起数字化模型进行数据处理和分析，以服务于企业经营管理和战略决策。一切的本源就是数据。 而房企的核心数据是三个部分： 第一部分是业务数据。即房企在内部业务管理中所产生的数据，而这一切都要与房企最终的业绩展现联系起来，形成第二部分数据，即财务数据。房企大力所做的SAP系统建设和数据中台建设就是要打通业务和财务数据，实现“业财一体化”；第三部分是客户数据。即房企在外部客户服务中所沉淀的客户的相关信息，这直接关联房企的业务动作和管理决策，不管是后端的物业、营销，还是前端的投资、定位。 ——房企数据中台的应用 过往在房企的业务管理中，三部分数据基本是割裂的，业务数据掌握在各个业务端口的系统中，投资有投资的系统，设计有设计的系统、工程有工程的系统；财务数据和营销数据分别掌握在财务部门和营销部门手中，往往是沉淀在财务金蝶系统和营销CRM系统中。这存在三个明显的问题： 问题一：因为各个业务系统相对独立，无法形成从投资拿地到物业交付的一个完整项目周期内的业务互通，很多问题也就难以发现。 比如，一个项目的售楼处效果不佳，因为内部系统不互通，设计、营销、成本、工程可以各自自圆其说，而难以发现真正的问题所在； 问题二：因为客户数据只是沉淀在营销系统中，就没有办法反哺所有的开发业务链条，以促进精准拿地和定位。 项目的开发最终是要卖给客户的，客户才是决定最终业绩的关键。而客户数据是能够反馈给投资应该拿什么样的地，反馈给设计什么样的产品在这个板块更受欢迎，反馈给客服客户的敏感点是什么，但系统数据不通，这些都只能停留在依赖营销部门不知真假的报告之中； 问题三：因为这些数据的割裂，也就难以形成统一且准确的全面预算，以辅助现金流评估和企业的投资决策。 在较小的规模范围内，房企项目数量最多不过几十个，可以通过手工统计或线上核算来评估未来的支出、推售的节奏、可能的成本利润变动，以形成现金流规划和投资拿地规划。但如果项目数量有200个甚至更多，准确的全面预算就变得非常困难，而没有相对合理的全面预算、融资计划、投资计划、现金流计划，房企的一切动作就很容易要么保守动作缓慢，要么激进把自己推进深坑。特别是在政策管控加剧随便一个动作可能就是压倒骆驼最后一根稻草的现实状态。 ——房企的全面预算系统架构 产业互联网的发展给房企带来了全新的改变。首先，因为大数据、AI等新技术的应用，可以掌握客户的精准需求，从而以客户为中心改造企业内部的业务链和价值链，形成更好的协作效应；其次，数据在连通的系统内自动流动，成为链接各个要素的通路，数据的价值得以最大限度的发挥。因而，地产数字化的转型就形成关键的三条路径： 地产数字化的转型的三条关键路径 •路径一：应用新技术实现业务的线上价值链重构 不仅仅简单将线下的业务逻辑搬到线上，而是围绕线上新的业务逻辑进行场景重构。所以，需要深入挖掘和探索房企自身的业务需求和发展战略，围绕开发、建造、营销、交易、服务等各个业务环节进行线上精细化运营和管理革新。这条路径，关键是业务和技术驱动。 •路径二：建设数据中台实现数据的生态圈打造 即将房企内部地产开发、商业运营、新业态发展、物业服务等的各业态数据连通起来，业务、财务和客户的数据连通起来，将底层数据打通治理，并对增量数据建设统一的管理标准，以沉淀数据资产和强化数据分析。因而，房企内部要形成统一的数据口径和完整的数据标准，以及明确的业务处理流程，形成业务产生数据、数据驱动业务的正向循环。这条路径，关键是数据驱动。 •路径三：赋能全新业务场景助力企业发展增值 房企的数字化转型不仅仅局限在传统业务流程的改造和业务环节的重构，而是以数字化技术和模式为牵引，服务和打造全新的创新赛道，以建立房企除地产开发外未来更长远的发展优势。如智慧社区、智慧商业、地产科技等领域的全新应用。这条路径，关键是战略驱动。 这三条路径虽然并无先后关系，完全可以同时进行，但是根据目前房企的发展现状以及技术能力，往往是先从第一条开始，以促进内部管理的提效降本，之后才是第二条、第三条；或者第一条和第二条并行推进，先解决精细化管理之后，才会考虑利用数字化赋能更广泛的创新赛道。根据克尔瑞的统计，2021年TOP50房企100%都已经建设了信息化系统，但只有38%完成了内部系统贯通，而数字化应用和智能化应用则分别只有22%和8%，可见数字化转型的路仍然任重道远。 ——TOP50房企数字化发展现状 头部房企和中小型房企的转型路径也有较大的差别，对头部房企来说，是基于战略布局考虑进行转型，注重在未来商业格局和价值链延展中获取先发优势，不仅起步早投入大，而且对未来有更长远的规划，因此往往以自主研发为主，与外部科技公司或第三方服务公司合作共创为辅的方式推进数字化转型，甚至很多头部房企本身就成立了自己的科技公司，如万科的数字化转型就是由旗下的万翼科技公司主导的。 而对中小型房企来说，主要是基于管理痛点考虑进行转型，注重改善过往因快速扩张而导致的管理问题以提升效率，更多是技术驱动，因此往往采用外部科技公司或第三方服务公司为主，自主研发为辅的方式推进数字化转型。而更小的房企则主要是由外部公司主导完成内部部分系统的升级和智能化工具的应用，属于对传统业务的小修小补和改进迭代，并无更多的长远战略考量。 从整体来看，中小型房企在数字化转型上还处于探索和纠结阶段，而对于头部房企，数字化已经不再是浅尝辄止和摸石过河的选择，而是已经形成了战略定力和实践路径。趋势已经形成，随着时间的推移，必将带动整个行业数字化的发展，有更多的中小型房企要么被淘汰，要么抓紧跟上。 数字化转型的场景和挑战是什么 在克尔瑞《2021地产数字化转型发展报告》中，统计了地产数字化应用的五大环节和八大场景。房企通过小步试错、快速迭代的互联网产品思维，希望通过技术赋能实现业务革新，已在开发建造、销售、运营、物业服务、资产交易的5个环节和智慧建造、智慧营销、智慧社区、全屋智能、智慧商业、智慧园区、智慧文旅、智慧康养的8个场景中实现了数字化应用。而对TOP50房企，则更关注智慧建造、智慧营销、智慧社区、全屋智能和智慧商业这五大场景。 场景一：智慧建造 智慧建造方面，应用前沿建造技术，将工程建设与数字化技术深度融合，构建项目建造和运行的智能环境，以减少对人的依赖，实现安全高质量的建造。典型的应用如智慧工地建设、建筑机器人、BIM建筑信息模型、新型装配式建筑技术等。 场景二：智慧营销 智慧营销方面，借助各种科技工具和线上渠道，围绕客户从认知、沟通、来访、成交、服务的全生命周期，重构营销场景，提升获客转化和客户服务。分为线上智慧营销和线下智慧案场，典型的应用如线上售楼处、人证识别和电子签章技术、线下AI识别技术、案场智能服务硬件等的。 场景三：智慧社区 智慧社区方面，基于AIOT物联网等社区运营管理平台，聚焦社区公区和前装涉及业主服务、设施设备管理、物业人员管理场景，形成统一的数据管理维护和应用平台支撑。典型的应用如智慧安防、智慧通行、报修服务、能耗管理等。 场景四：全屋智能 全屋智能方面，围绕客户在房屋空间内的生活场景，聚焦社区前装和后装业务，打造智能生活平台和多维智能家居场景。典型的应用如全屋安全、智能环境、智能灯光控制、智能家电等。 场景五：智慧商业 智慧商业方面，通过聚焦人、店、场三大应用场景，建设以数据为中心的会员管理平台和运营管理平台。典型的应用如会员系统、智慧运营平台、智能广场硬件等。 尽管数字化转型的应用场景已经形成了实践路径，房企从中也得到了诸多实际价值利益。但数字化转型根本上是房企经营管理理念的变革，从过往“躺着赚钱”到现在要精细化管理，从依靠人和经验的判断到数据驱动的运营决策，从内部管理导向到客户服务导向，因此不仅仅是数字化技术的问题，而是企业战略、业务模式、管理方式和内部文化的系统变革。所以，数字化转型就像企业的所有改革一样，面临着诸多管理挑战。 挑战一：管理文化的冲突 一方面，数字化转型要求企业从以产品为核心转向以用户为核心，以人的经验为核心转向以数据体系为核心，这必然要求业务部门做出理念、工作行为和人员的改变；另一方面，数字化转型中互联网技术人员、传统地产业务人员需要协同推进，都需要迭代和改变既有思维，互相学习，这都将造成强烈的文化冲突。 挑战二：部门壁垒的打通 房地产的产业链很长，涉及到多部门和复杂的流程，前中后台各个部门之间的需求、业务逻辑、管理手段都不一样，必须通过管理标准化和业务数据化来打通和协同，而IT作为中间协同部门面临的难度可想而知。 挑战三：长期充足的投入 数字化转型的一个核心特征是投入很大而短期内难以体现效果。战略预期和落地效果之间有较长的周期，需要持久和强大的资金支持和风险承受力。老板、CEO和CIO之间不仅需要最初的蜜月，更需要长期的理解和磨合。 所以，数字化转型不能一蹴而就，不会一飞冲天，而是一项长期的系统性工程。过程必然是迂回曲折的，结果必然是不可预料的。所以虽然房企的数字化转型迫在眉睫，但仍然任重道远，需要企业高层的持续支持和资金的长期投入。不过，数字化转型已经是房企在调控新常态下实现业务转型和跨越周期的必然选择，是房企要做的“正确且难”的长期主义。 就像碧桂园内部数字化的口号这样喊道：不要站在明天看今天，而要站在未来看明天。从遥远的未来回望，也许都要感谢今天数字化转型的坚定，明天数字化转型的坚持。这是主动为未来埋下的一个鲜亮的伏笔。 奕合行地产项目销售运营一体化解决方案 面对房地产数字化的趋势，房地产产业链上下游的开发商、运营商等企业主体，都在不断探索数字化转型的路径和模式。 作为房地产BPMSaaS平台服务商，易麦云通过应用大数据、AI、云计算等前沿数字科技能力，自主研发ERP系统、智慧案场、渠道管家、智能营销、选房助手等销售运营全场景解决方案。从全流程赋能一线销售人员和上下游企业，构建一体化地产生态链。 • 易麦云ERP系统 • 易麦云ERP系统作为房地产销售运营大数据自助管理平台。整合了企业各类资源，连接公众号、小程序等多个端口，打通端到端的流程，实现客户、房间、交易、财务、佣金、数据全方位管理。 易麦云智慧案场 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原文地址：http://www.scnuyjs.net/post/6949.html发布于：2025-12-11
