规范新建居民小区前期物业管理

今天给各位分享规范新建居民小区前期物业管理的知识，其中也会对规范新建居民小区前期物业管理进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文导读目录：

1、规范新建居民小区前期物业管理

2、前期物业管理方案

3、前期物业管理是指什么，如何进行物业管理？

　　民建宁夏区委会反映，新建居民小区前期物业管理作为一种过渡性管理方式，目的是为后期业主享受高质量物业服务创造良好条件，但在实际运行中，还存在一些突出问题。 　　前期物业合同规定不全面，部分开发商与物业公司签订前期物业服务合同未明确服务期限，一些前期物业公司由开发商自行选择或组建，存在前期物业公司长期进驻，甚至新公司进驻而老公司不退出的现象。前期物业服务缺乏有效监管，在签订前期物业服务合同时存在“霸王条款”，或执行相关规定不严格，如部分物业公司在服务过程中随意涨价物业费，多收取手续费，一些开发商在保修期内无故拖延时间不维修房屋，损害了业主权益。业主维权存在困难，部分前期物业公司不积极配合成立业委会，加上一些小区规模小、人数少，业主自主维权意识弱，在产生纠纷时，业主处于弱势地位，往往不能有效维权。 　　民建宁夏区委会建议规范制定我区前期物业合同（示范文本），对前期物业服务期限、物业管理责任和内容、管理费用标准等方面作出明确规定，厘清各方责任、规范物业管理。对前期物业服务情况进行监督、评估，发现问题立行立改，减少物业纠纷。广泛宣传引导业主正确维权，切实维护业主合法权益。　　为了确保事情或工作得以顺利进行，常常需要预先制定方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。那么问题来了，方案应该怎么写？下面是小编精心整理的前期物业管理方案（通用5篇），欢迎阅读，希望大家能够喜欢。 　　一、物业管理公共服务质量标准 　　1、房屋共用部位、共用设施设备的维护 　　（1）房屋 　　（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。 　　（3）环卫设施完好无损。 　　（4）道路畅通，路面平整。 　　（5）消防设施完好无损，可随时启用。 　　2、安全护卫 　　（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班； 　　（2）安全护卫人员24小时巡查； 　　（3）小区24小时监控； 　　（4）交通、车辆管理有序； 　　A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。 　　B、机动车辆按序停放。 　　（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施； 　　（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。 　　（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 　　3、绿化与环境卫生 　　（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%； 　　（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象； 　　（3）修剪及时，整齐美观； 　　（4）绿化品味高，有较高观赏价值； 　　（5）小区内全方位持续清洁； 　　（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像； 　　（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患； 　　（8）环卫设施整洁； 　　（9）无乱贴、乱挂、乱划现象； 　　（10）噪音等贴合环境标准。 　　4、收费管理 　　（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价； 　　（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区； 　　（3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况； 　　（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为； 　　（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%； 　　（6）业主意见反馈满意率90%以上。 　　5、相关条件 　　（1）硬件环境 　　A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象； 　　B、小区楼宇、建筑等各类标识明显； 　　C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全； 　　D、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）； 　　E、有集中监控设备； 　　F、有生活服务配套设施； 　　G、有教育、文体活动及商务服务设施； 　　二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位） 　　1、便民服务（部分收费） 　　2、商务服务（部分收费） 　　3、社区娱乐、文化活动服务 　　三、物业管理企业 　　1、企业须持有物业管理企业资质证书； 　　2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确； 　　3、人员培训，持证上岗； 　　（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡； 　　（2）档案管理规范，资料齐全； 　　（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。 　　结构及外观： 　　1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状； 　　2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患； 　　3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。 　　阳台及门窗： 　　1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物； 　　2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净； 　　3、严禁改动入户门、门套； 　　4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门； 　　5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。 　　管道： 　　1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道； 　　2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修； 　　3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水； 　　4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。 　　厨房及卫生间： 　　1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置； 　　2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在； 　　3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井； 　　4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修； 　　5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水； 　　6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。 　　智能设施及管线： 　　严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。 　　空调： 　　1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座； 　　2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一； 　　3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。 　　我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。 　　一、公寓物业管理的实施范围 　　根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。 　　二、公寓物业管理方式 　　成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。 　　三、学生公寓管理部岗位及人数 　　学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任） 　　学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任） 　　学生公寓宿管员：8人 　　学生公寓楼内保洁员：8人 　　学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任） 　　共需外聘人员16人 　　四、运行费用 　　1、人员工资 　　2、员工劳保、工具等费用 　　3、标牌、标示、垃圾桶等费用等 　　综上所述，运行费用约为300,000.00元。 　　一、XX项目物业分析： 　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强 　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力； 　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。 　　二、根据以上分析，对XX项目物业推荐如下： 　　1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。 　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。 　　三、物业管理带给日常服务的资料： 　　1、对河道的清理与水质的保护（如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果； 　　2、对市政道路的保洁； 　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）； 　　4、24小时水电维修； 　　5、对业主生活垃圾的定时清运； 　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 　　7、项目范围内绿化的种植与养护； 　　8、业主能源费用的代收代缴； 　　9、定期花木杀虫及灭鼠； 　　10、暂住证等社区性证明u》 　　11、业主院落档案的管理。 　　四、物业特约服务－管家式服务体系： 　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。 　　2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。 　　3、管家式服务的资料： 　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费） 　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费） 　　室内清洁 　　搬家、搬物 　　地板、地毯的清洁养护 　　代收洗、补、烫衣物 　　室内插花、装饰 　　代购日常生活用品 　　车辆清洗服务 　　家庭看护管理 　　宠物看护管理 　　C、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约） 　　五、XX项目的安全保卫管理： 　　1、保卫部门日常工作资料： 　　24小时固定安全岗位的值勤 　　24小时流动岗位的安全及消防巡视 　　车辆停放的`安全管理 　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 　　2、保卫部门的设施设备： 　　中央控制室 　　与中控室连接的门禁对讲系统 　　设像监视系统 　　电子巡更系统 　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统 　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理） 　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等） 　　3、保卫部门带给的委托性特约服务： 　　礼仪性保卫 　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫） 　　（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目） 　　六、突发事件应急处理体系的建立 　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下： 　　1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）； 　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展； 　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况； 　　4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警。（110、119、120、999等） 　　为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。 　　一、前期物业管理方案之高层负责人职责。 　　1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。 　　2、直接负责高层物业管理的各项工作。 　　3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。 　　4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。 　　5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。 　　负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。 　　6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。 　　7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。 　　8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。 　　二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准： 　　1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。 　　2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。 　　3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。 　　4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等） 　　5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。 　　6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。 　　7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。 　　为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。 　　一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。 　　二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责 　　1、明确前期驻点项目物业管理架构 　　公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。 　　2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。 　　三、建立和完善规范的工作流程和服务标准 　　（一）明确客服部工作计划 　　标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。 　　1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告 　　报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。 　　2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表 　　报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。 　　3、下周工作计划 　　4、合理化推荐、意见 　　5、其他 　　（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划 　　1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点 　　2、研究分析各部门工作报告 　　3、研究分析物业管理新动态 　　4、实施培训和沟通 　　5、研究分析服务质量报告 　　6、其他 　　（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系 　　1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员 　　2、明确工作程序 　　a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。 　　检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行 　　督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见 　　b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究 　　具体调查资料，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表 　　督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见 　　c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。 　　具体调查资料，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表 　　前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。 　　（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度 　　1、制定规范的联系函制度 　　2、建立和规范例会制度 　　3、协助建立客户联系报告制度。 　　四、建立长效的改善机制 　　1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构 　　2、研究机构目前主要工作任务 　　a、研究和总结 　　b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。 　　c、编写物业管理服务方面培训通用的教材 　　d、有计划编写各项目物业管理方案 　　e、有效实施形象策划系统 　　f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训 　　g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。　　导读：根据我国法律规定，前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，对于整个物业项目管理有着非常重要的意义。下面找法网小编为你整理了前期物业管理是指什么，如何进行物业管理的相关知识，欢迎阅读，希望能帮到你。 　　一、前期物业管理是指什么，如何进行物业管理　　前期物业管理是指开发建设项目开始建设之时，在业主委员会成立之前，由开发建设单位聘任或委托物业管理企业进行物业管理服务的活动。多年来，由于开发建设企业不重视物业的前期建设和管理，物业交付使用时才确定物业管理企业，企业仓促上马，很难全面运作，对后期物业管理造成很多不利影响。此外，开发建设项目不规范、建筑质量差、图纸资料不全、承诺不落实等问题，也导致物业管理企业经营困难，投诉率逐年上升。　　无论物业管理企业开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。　　进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。　　以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。　　（1）具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。　　（2）投标竞争、洽谈、签订物业管理合同（协议）。　　（3）选派管理人员运作前期物业管理。　　二、前期物业和后期物业的差异　　第一：“前期物业管理”是指在业主大会、业主委员会成立之前，由建设单位选聘的物业服务企业进行的物业服务活动，叫前期物业；　　第二：没有“后期物业”这个词，出了上面介绍的“前期物业管理”之外，就是业主大会、业主委员会成立之后，进行的物业管理活动　　第三：下面说说两者的区别：　　（一）合同双方签订的主体不同：　　前期物业管理的签订合同的双方是建设单位和物业服务企业；但合同对全体业主同样有效；　　业主大会、业主委员会成立后的物业服务合同，签订合同双方是业主委员会和物业服务企业；　　（二）物业费的定价原则不同　　前期物业管理活动的物业费定价实行政府指导价，接受政府行政主管部门的监督；　　业主大会、业主委员会成立后的物业服务活动，物业费定价实行市场调节价，双方自愿合同约定。　　（三）内容不同　　前期物业管理活动，包涵早期介入、物业服务企业和建设单位的承接查验、对建设单位和全体业主的物业服务。　　法律依据：　　《物业法》　　第二十一条　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。　　第二十二条　　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　　相信大家看了上面的介绍多多少少也应该知道，前期物业管理是是以后常规期物业管理的基础，在新建物业投入使用初期是处于一个过渡阶段。以上就是找法网小编整理的有关前期物业管理是指什么，如何进行物业管理的相关内容，希望能为您提供帮助。 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